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房子不好賣了，漲價的希望越來越渺茫，能回一點血是一點。
作者： 馬克
來源： 魔都財觀（ID：moducaiguan）
悄無聲息地，上海租房市場正在變天。
無論是供給端的結構巨變，還是需求端的理念遷移，上海租賃市場的供需天平，正在發生根本性的傾斜。
01
上海部分公租房轉為保租房
市場的第一重變化，源于供給端的結構性擴容。
最近，上海城方公司的8個項目實行“公保簡并”，也就是公租房統一調整為保租房實施供應管理，現有合同期內租金不變，新簽約也延續當前租金。
保租房的租賃要求低于公租房，不需要居住證，只要外環內無房、有工作即可申請。
公租房和保租房“并軌”，意味著更多的人能租到國有房源。
而這些公租房轉為保租房，猜測部分原因是，公租房也開始出現空置了。
深層原因是，上海租賃市場，供需已經全面逆轉。
一方面常住人口減少，租房的人少了，而且租客因為收入下降，租金購買力也降了。
另一頭供應還在不斷增加，主要保租房。
最近幾年，上海乃至全國大量保租房項目交付，關鍵是同樣的配置，租金還比個人房東便宜。
而且保租房對個人房東還有一個優勢，可以穩定長租，不怕突然賣房要求搬家。
大量供應之下，年輕人的租住成本進一步下降。
對整個城市來說是好事，但對個人房東可就沒那么好受了。
據克而瑞長租，未來兩年是保租房供應的爆發期，甚至比前兩年供應量還要大。
大量相對低價且品質有保障的保租房進入市場，持續擠壓個人房源。
另一股不容忽視的供給力量，來自“商改住”。
上海部分商辦也在改成長租公寓，砸向市場搶客了。
陸家嘴25年樓齡的大樓世界廣場，辦公樓已經改成了商住一體，電梯一半被隔離成居住用戶的專用了。
背后是上海寫字樓商辦全面過剩。
商辦改公寓，可能會沖擊市區部分地段的房租。
因為這些老的商務樓地段都不差，周邊交通商業也都很發達。到時候打工人樓下辦公，樓上睡覺，通勤簡直不要太爽。
商務樓宇“商改住”，相當于“保租房”的供應來源又多了，至于具體如何影響租賃市場，還要看后續的供應和租金價格。
02
房租仍未止跌
在供給洪峰的沖擊下，租金下行仍是當前的主旋律。
體感和數據上看，上海房租仍未止跌，但好的是相比之前跌速放緩，而且出現了一些企穩信號。
趨勢動物小程序顯示，最近一個月，上海月租金環比下跌0.7%，最近半年下跌5.3%，高于全國平均水平。
無論是老公房，還是商品房，房租均緩慢下跌。
可能有人感受不明顯，因為上海租金同房價一樣，也是分化的。同小區同戶型，裝修好的比裝修差的跌幅小。
同二手房買賣市場一樣，租房市場，也是大量的房子，空著沒人看。
隨便看幾個小區，翻翻租金成交價，同戶型對比去年幾乎都跌了，但跌幅沒有去年那么明顯。
好的是，上海租金出現了一些企穩信號，部分市區中高端次新房租金開始企穩。
海珀黃浦：
華府天地睿園：
徐匯天悅：
普陀區：
03
長租時代正在來臨
租賃市場最深刻的變化，發生在需求側。
租房，正從一個臨時的過渡選擇，轉變為一項長期、正經的生活方式。
1）上海租房需求，內部也在發生轉移。
一部分租客，用時間換空間，從市區老破小搬到郊區商品房，通勤時間久了，但租金便宜了，居住面積更大更舒適了。
只要地鐵沒那么擁擠，這樣做性價比其實挺高的。
比如從江橋到人廣，開云app地鐵其實四五十分鐘就能到達，而且14號線客流量不算大，乘坐舒適。
2）還有人以租換租，租房改善代替買房改善。
比如把自己家的老破小租出去，加點錢在附近租一個電梯房。
以閔行古美為例，50多平老破小租金能租到4000-5000元，自己貼補2000-3000元，能租到電梯商品房兩房。
以較小的成本完成了居住升級，進可攻退可守，相比置換買房，財務壓力小很多。
3）家庭租客越來越多
數據顯示，2021-2024年全國重點城市的租客平均年齡已經從32.7歲上升到34.1歲，三居室、四居室及以上的大戶型租賃成交比重逐漸上升。
不僅是單身年輕人或者小夫妻在租房，越來越多的家庭，也通過租房來解決或者改善居住需求。
4）如今的租賃市場，也開始大規模走向改善了。
比如市區的保租房，價格其實并不便宜，但公區，景觀，裝修也確實吸引租客，自習室、健身房、臺球廳都有，所以也不缺租客。
{jz:field.toptypename/}結合上海市區部分次新房的租金開始企穩，背后可能是這部分家庭租房群體的規模變大了。
高端租賃市場，房東守約精神更強，因為穩定的租客難找，違約成本也更高。
5）從房東角度來看，如今上海越來越多的房東，正在一邊掛著賣，一邊掛著租。
以前他們寧可讓房子空著也不租，因為房價會大漲，看不上這點租金。
現在肯出租了，說白了就是：房子不好賣了，漲價的希望越來越渺茫，能回一點血是一點。
現在市面上能租的房子，來源也五花八門。
有保租房，有長租公司的，有二房東改造的，再加上大量散戶型房東也在涌入。
還出現了以租養租的新玩法。
這對普通人來說，其實是多了條路，未來不一定非要咬牙買房才能改善。
錢不多，可以租個更好的小區；想住豪宅體驗一下，也可以去租。
租房，正在變成一個長期、正經的居住選項。
04
小結
最近3年，因為租金整體跌幅要小于房價，上海租售比正在緩慢爬升。
參考香港，等到租售比持平公積金貸款利率甚至持平房貸利率，可能上海房價也就真正見底了。
對買房人來講，買房不僅要關注租售比，也要關注租金流動性和換租空置期。
普遍來看，郊區的租售比高于市區，越是遠郊租售比越高，三四線城市的租售比也高于一二線；
因為遠郊和三四線城市，雖然房價便宜，但租房需求更不穩定，換租的空置期更長，房價上漲的預期更弱。
租售比高，是對空置期的補償。
反過來看，越是核心地段，因為房價溢價高，租售比也就越低。
我們統計過，目前市區租售比最低的板塊是黃浦濱江，只有1.35%。
▲房外房研究院制圖
產品上看，房齡越新，總價越貴，租售比越低。
外環內老公房2.2%>外環外老公房2%>外環外次新房1.8%>外環內次新房1.6%。
▲房外房研究院制圖（注：老公房時間劃分外環內2000年前，外環外2010年前）
對房東來講，在當下租售比也能側面反映出房東的賣房難度。
盡管這不是絕對的，但是低租售比房子的房東如果要賣房，是該想想怎么辦了。
當房價增長不再理所當然的時候，收益就會變得更具體、更微觀。
換句話說，你的每一平方米都需要證明自己的造血能力。
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