1月21日，萬科11億元“21萬科02”公司債展期議案以超92%的高票通過，成為市場關注的焦點。在很多人看來，這只是一筆普通的債務展期，但在我眼中，這一結果標志著萬科徹底告別了“靠大股東輸血續命”的階段，正式邁入主動債務重構的核心闖關期。
從2025年初深鐵集團的百億兜底，到如今自己向債權人爭取緩沖時間，萬科這一年的轉變，藏著頭部房企在行業寒冬中的掙扎與求生。
背靠深鐵的“緩沖期”，220億低息借款續命
在2025年三季度之前，萬科的債務償還核心依賴于大股東深鐵集團的兜底支持。作為國資平臺的深鐵集團，在這一年里給足了萬科“安全感”——前前后后累計提供了不超過220億元的股東借款，更關鍵的是，這筆借款的利率僅為2.34%。這個利率水平有多劃算？
不僅遠低于市場同類融資成本，甚至比一年期LP利率還低60多個基點，相當于深鐵用“虧本價”給萬科輸血。
有了大股東的兜底，萬科在2025年上半年的債務壓力得到了明顯緩解，這也是當時市場對萬科保持信心的核心原因。
畢竟在房地產行業持續低迷的背景下，能有國資平臺下場“托底”，足以讓萬科在一眾陷入債務危機的房企中顯得格外特殊。
但所有人都清楚，這種“背靠大樹好乘涼”的日子不可能無限延續，深鐵集團的兜底能力本身就存在明確邊界。
公開數據顯示，截至2025年上半年，深鐵集團合并報表總負債已高達4796.2億元，資產負債率60.46%，自身就面臨著龐大的有息債務壓力，開云官方體育app官網償債與融資成本持續承壓。
更致命的是，深鐵自身的經營已經陷入虧損狀態，2025年上半年歸母凈利潤為-33.61億元，其中僅對萬科的投資凈虧損就達到31.32億元，幾乎是其虧損的核心來源。一邊是自身債務高企、經營虧損，一邊還要持續給萬科輸血，深鐵的財務壓力可想而知。
2025年11月，深鐵集團正式劃下紅線：對萬科的股東借款支持上限明確為不超過220億元，有效期自2025年起至萬科2025年股東大會召開日為止。這一公告相當于正式宣告“兜底時代”的結束，也把萬科推向了“自主求生”的懸崖邊。
被迫轉向自主自救，11億展期破冰卻仍陷壓力
失去了大股東的無限輸血，債務償還就成了萬科必須自己面對的難題。而債務展期，成為了最直接的自救手段。
從2025年底開始，萬科先后發起了三筆境內公開債的展期申請，開云分別是11億元的“21萬科02”公司債，以及合計57億元的“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”中期票據。
直到2026年1月21日，“21萬科02”的展期議案才以92%以上的高票通過，成為萬科首筆成功落地的公開債展期方案。
值得注意的是，為了爭取債權人的支持，萬科在這份展期方案中拿出了足夠的誠意：不僅設置了固定兌付安排，對表決同意的每個證券賬戶實施不超過10萬元的兌付，還明確回售部分債券本金的40%于2026年1月30日兌付，剩余60%展期1年，同時提供了武漢、西咸新區兩家項目公司的應收款質押作為增信擔保。
中指研究院企業研究總監劉水就表示，這份方案通過多種安排滿足了不同債權人的訴求，既有現金兌付又有增信擔保，切實可行的措施體現了萬科的誠意，也為后續其他債券展期提供了參考范本。但即便有了這一突破，萬科的債務壓力依然不容樂觀。
需要明確的是，債務展期從來不是“不用還”，只是“晚點還”。對萬科而言，這筆展期爭取到的不僅是時間，更是重新梳理現金流的機會。但想要真正走出困境，僅靠債務展期遠遠不夠。
銷售低迷成致命短板，樓市回暖才是終極解藥
萬科之所以急于推動債務展期，核心癥結在于銷售端的持續低迷導致現金流緊張。2025年全年，萬科實現銷售額1339億元，在百強房企中排名第六，看似仍處于頭部陣營，但背后的數據卻觸目驚心。
這份銷售額較上年同比降幅高達45.5%，不僅遠超行業平均水平，在排名前十的房企中，萬科更是唯一一家降幅超過40%的企業，其他頭部房企的同比跌幅普遍僅在10%左右，差距一目了然。
銷量的大幅下滑直接導致現金流枯竭，賬面可動用資金難以覆蓋短期債務，這也是萬科必須緊急推進債務展期的根本原因。
{jz:field.toptypename/}更雪上加霜的是，就在債務展期談判的關鍵階段，萬科于2026年1月新增一則10.9億元的被執行信息，同時還存在14起股權凍結事項，對應股權數額合計約27.58億元，涉及廣東、湖南、遼寧等多個省份。這些信號都在說明，萬科的經營困境已經從債務端蔓延到了實際運營層面。
如今的萬科，已經從之前的“被動續命”徹底被逼到了“自主闖關”的境地。11億債券展期的通過，算是為它爭取到了寶貴的緩沖期，但能不能抓住這個機會，關鍵還得看樓市的臉色。
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